fredag, januari 24, 2014

Bostadsbristen målar in sig i ett hörn!

Både allmänhet och media börjar inse att vi har ett gigantiskt bostadsproblem framför oss. En bostadsbrist, som delvis är förknippad med den omfattande arbetsinvandringen och flykting-mottagningen på närmare 90.000 personer samt återflyttande 25.000 svenskar (2013). Totalt ca 115.000 personer. Det bedöms sålunda finnas ett behov av 150.000 nya hyresrätter de närmaste åren. Men med nuvarande takt växer problemen närmast kaosartat.


De flesta av inläggen i debatten är förmodligen välmenande men bottnar i en stor okunskap i ämnet. Vi skall - med lång erfarenhet av både kommunal politik och som styrelseledamot i flera bostadsbolag - försöka belysa det aktuella problemet.

Kommunal ekonomi

Staten uppmanar kommunerna att öka byggnationen av bostäder och främst fler hyresrätter. Varför bygger man då inte ute i kommunerna? Att bygga kostar pengar i form av erforderliga investeringar; det vet förmodligen de flesta. Har kommunerna pengar. Svar nej. De är helt sysselsatta med att finansiera sin egen verksamhet som vägar, skolor, äldreboenden etc.

Men bostadsbolagen då; kan de inte bara låna och sätta igång att bygga? Nej så enkelt är det inte. Det finns två faktorer, soliditet och skuldsättningsgrad, som i högsta grad påverkar möjligheten, att ta upp nya lån för att bygga. Det finns även en bolagslag i Sverige, som även kommunala bostadsbolag måste följa. När ett bostadsbolag har en soliditet under 4% är man i stort konkursmässig. Ett kommunalt bostadsbolag kan således inte ha för stora lån i förhållande till egen förmögenhet.

 

En för hög skuldsättningsgrad innebär även att man får låna till en högre kostnad (ränta). Det innebär att bostadsbolagen likt Gnestahem AB, som jag själv jobbat med under många år helt enkelt inte kan bygga hur mycket som helst av rent praktiska ekonomiska skäl. Kan då inte ägaren skjuta till mer eget kapital? Jovisst - men vilken kommun har dessa pengar? De flesta kommuner kämpar idag för ekonomisk överlevnad. Många kommuner balanserar vid avgrunden!


Hade bostadsbolagen möjlighet att genom vinster kunna ackumulera erforderligt kapital så hade läget varit bättre. Men vi har sedan många år en hyresreglerings-lag, som inte tillåter några större vinster!


Bostadssökandes ekonomi

Varje år invandrar ca 70-90.000 personer till Sverige. De flesta av asylskäl; personer utan några som helst ekonomiska resurser eller arbete. De kommer under många år att behöva samhällets ekonomiska hjälp för sin försörjning. En lägenhet idag med omgivande planering, vägar, skolor mm kostar kanske 4 miljoner kr st för en kommun/bostadsbolag. Det innebär att det behövs byggas 30.000 bostäder enbart för detta ändamålet till en investeringar varje år på i storleksordningen 100 miljarder kronor. För det svenska födelseöverskottet i storleksordningen 25.000 personer erfordras ca 10.000 lägenheter till en kostnad av ca 35 miljarder kronor. Pengar som förvisso inte finns att tillgå i den kommunala sektorn med nuvarande skuldsättning och långivares finansieringskrav.


Ej heller studerande eller övriga nybörjare på bostadsmarknaden synes ha några större möjligheter att betala fulla priset i nyproduktionen. Lägenheterna är helt enkelt för dyra. Därför satsar många etablerade medborgare att med föräldrars hjälp investera i bostadsrätter, som ju är en genväg till eget boende idag. Men även bostadsrätter tenderar till att bli allt dyrare, när bristen på hyreslägenheter är akut.


Samma problematik gäller för äldre, som gärna vill flytta från stora villor men, som bor kvar p g a höga kostnader för hyresrätter.


Hyresregleringen och statens möjligheter

Vi hade samma bostadssituation i Sverige i slutet av 60- och början av 70-talet. Då genomfördes de statliga miljonprogrammen. Man byggde t o m något år över 100.000 lägenheter i Sverige. Projektet gav de flesta husrum men vad blev resultatet? Staten lånade upp medel för att bekosta denna jättesatsning och lade grunden till den svenska statsskulden på över 1200 miljarder kronor, att jämföras med statens utgiftsbudget på 800 miljarder. I år lånar staten 125 miljarder för att över huvud taget klara statsbudgeten.


Miljonprogrammets lägenheter lade grunden till hyresregleringen och är ett av de största problemen idag med den svenska bostadsmarknaden. Här finns  således en nomenklatura som har billiga lägenheter medan nybörjare på marknaden får betala överpriser. Kan man då inte avveckla hyresregleringen? Förvisso men det innebär att man av sociala skäl måste höja bostadsbidragen kraftigt, vilket då blir en inlåsningseffekt för lägre inkomsttagare. Däremot finns det många personer som bor ensamma i stora lägenheter, vilket naturligtvis är ett stort resursslöseri.

Kan inte staten då som tidigare gå in och finansiera? Det finns flera problem med detta. Dels skulle staten då favorisera vissa medborgare genom att betala en del av hyran för dem, dels så har staten inte dessa ekonomiska resurser längre. Det finns då ett tak för vad staten kan låna upp i förhållande till BNP, enligt EU:s regelverk. Skulle svenska staten gå in och finansiera så fortsätter man anomaliteterna från tidigare decennier och ökar ånyo obalansen på bostadsmarknaden. 

Hyresregleringen innebär ju att både kommunala och privata bostadsföretag har svårt att egenkapitalisera nödvändiga investeringar. Man tjänar helt enkelt för lite. Dessutom finns det i bakgrunden det sk miljonprogrammet, som spökar med oerhörda kostnader för underhåll och reparation. Vem skall bekosta dessa?

Humanism kontra skuldsättningsgrad

Det finns idag uppenbarligen inga incitament varken ekonomiska eller humana att bygga hyreslägenheter med de förhållanden, som vi beskrivit. Det finns inga bostadsbolag varken kommunala eller privata, som vill bygga med risk att hyresgästen inte kan betala hyran. Tvärtom så ger aktiebolagslagen stränga anvisningar om de enskilda styrelsemedlemmarnas personliga ansvar för bolaget. Det gäller att förhålla sig till strikt ekonomiska ramar. Någon humanism kan sålunda inte spåras i regelverken!


M h t att det i genomsnitt tar 8 år för hälften av alla flyktingar att komma i jobb - återstoden verkar aldrig komma in på arbetsmarknaden - så kan man skäligen misstänka, att många kommuner känner sig ovilliga att bygga för att undvika en större social försörjningsbörda. Om staten garanterade mer än två års introduktionsstöd för dessa skulle säkert många kommuner bygga betydligt mer. Flyktingmottagningen är ett gemensamt intresse för alla; därför bör introduktionsstödet utökas rejält!

Denna oftast outtalade cynism gäller alla med skral ekonomi således inte enbart mindre omsorg om nya inflyttade. Samma problematik finns ju för studerande och personer med ny bostadskarriär. Oftast saknas de ekonomiska resurserna och därmed möjligheterna att kunna betala relativt höga bostadskostnader. Läs gärna vad Peter Santesson skriver i Dagens Samhälle om detta fenomen!

Villospår

Rikspolitiker hävdar att det är kommunernas fel och dess byggnadslagstiftning, som är ett stort problem. Detta är ren verklighetsförfalskning och knappast där skon klämmer.


Att förändra byggnadslagstiftning, tillåta friggebodar på 25 kvm eller att spola hissar för att kunna bygga ut vindar till lägenheter är bara ett spel för gallerierna för att möjligen dölja de verkliga problemen. I den kommun jag jobbat i över 25 år finns det hur mycket byggplaner som helst men ingen vill bygga. Inte ens det kommunala bolaget av nämnda ekonomiska realiteter. Staten kan heller inte ställa upp i någon större omfattning. Då skulle vedertagna budgetprinciper och statens låneskuld i förhållande till BNP överskrida EU’s riktlinjer. 

Slutsatser

Stockholm slår sig för bröstet och säger sig nu kunna bygga 100.000 lägenheter inom några få år.  En investeringskostnad i storleksordningen 400 miljarder kronor, vilket är ca hälften av den svenska statsbudgeten eller 15 gånger mer än kommunens totala budget. Det skall bli mäkta intressant, att se hur denna makalösa satsning ekonomiskt skall realiseras. Samtidigt med detta skall nämligen även andra stora investeringar i t ex Sluss-karusseller och tunnelbanor genomföras. Att det är valår 2014 märks!


Obefintliga ekonomiska resurser är då orsaken till varför det inte byggs. Pengarna finns inte; varken hos staten, kommunerna, de bostadssökande eller svenska banker. En avskaffad hyresreglering skulle kunna bidraga med en lösningskomponent; vid risk för höjda hyror och betalningssvårigheter! Vi adresserar ofta hushållens skuldsättning (se Ingves) medan en uppenbar lika stor fara är de offentliga skulderna, där nog kommunerna eller deras bolag har betydligt större bekymmer än vad staten har. 

De som borde ha huvudansvaret för bostadsförsörjningen är regering och riksdag inte kommunerna. Kommunerna har begränsade resurser till de stora skattehöjningar, som skulle behövas för denna erforderliga byggnation och de konsekvenser det medför för kommunernas ekonomi. Staten kan höja både direkta och indirekta skatter. Ett återinförande av fastighetsskatten skulle kunna bekosta en stor del av de nödvändiga investeringarna i infrastruktur. Att sponsra bostäder är nog utsiktslöst m h t erfarenheterna av nuvarande hyresreglering.

Men en alltmer gnagande olustkänsla över en allmän brist på kapital och ett till synes oändligt sug efter investeringar - inte bara på bostadsförsörjningsområdet utan även i den sk välfärden i allmänhet - ger sig nu tillkänna. Dessa oerhörda behov för den allmänna välfärden borde storligen oroa betydligt fler förutseende och tänkande människor. Våra politiker från alla partier på riks- och kommunal nivå tiger nog still om vem som äger de verkliga problemen och dess art. Ingen vill vara den negativa budbäraren vid risk att bli nerskjuten!  

Många intressanta inlägg finns i ämnet men kompetenta skribenter borde änskönt börja fundera på om det verkligen finns ekonomiska resurser till all önskad välfärd. För egen del tror vi att vi har målat in oss i ett hörn och att färgen torkar väldigt långsamt!

Inga kommentarer :

Skicka en kommentar